Questo mese in considerazione delle richieste pervenute sull’argomento delle barriere architettoniche all’interno dei condomini abbiamo valutato di approfondire la questione nella sua specificità.

Occorre preliminarmente precisare cosa deve intendersi per barriere architettoniche come determinato nel DM n. 236/1989, art. 2, il quale specifica che esse sono:

  • gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità dei chiunque, ed in particolare, di coloro che per qualsiasi causa hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma temporanea o permanente;
  • gli ostacoli che impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti;
  • la mancanza di accorgimenti o segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e, in particolare, per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

La materia è disciplinata dall’art 1120 del Codice Civile – innovazioni – che elencandoli, riporta: “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche”. Per gli interventi rientrati in questa tipologia il condomino o più condòmini fanno richiesta all’amministratore, che ai sensi dell’art.1120 c.c.: “è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.

In tale fattispecie emerge un aspetto molto importante, e non trascurabile, riguardante la necessità, che dell’intervento venga preliminarmente verificata la fattibilità, per acquisire i dati utili alla richiesta e superare le criticità.

In seguito alla espletata richiesta, nelle modalità di cui sopra, sarà necessario esaminare i quorum costitutivi e deliberativi come di seguito riportato:

per il quorum costitutivo devono verificarsi entrambi i criteri – per intervenuti e per valore- ed in generale, con queste condizioni:

● in prima convocazione sono necessari:

– criterio per intervenuti: maggioranza condomini;

– criterio per valore: 667 millesimi (2/3 del valore dell’immobile);

● in seconda convocazione:

– criterio per intervenuti: 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei condomini;

– criterio per valore: maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 334 millesimi (1/3 del valore dell’immobile).

Queste maggioranze semplici di cui al predetto art. 1136, secondo e terzo comma, C.C. hanno applicazione per le opere di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche, opere che tuttavia non devono in alcun caso riguardare le innovazioni vietate, cioè quelle che arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che alterano il decoro architettonico, o che rendono alcune parti dell’edificio condominiale inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In mancanza di approvazione da parte dell’assemblea condominiale tuttavia, è sempre garantita la possibilità di realizzare comunque alcune soluzioni a spese dello stesso condomino richiedente, indicate al comma 2, art. 2, della Legge 13/1989: “servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages”.

Esistono, invece, delle condizioni, per questo la fase di verifica preliminare alla richiesta all’amministratore è fondamentale, per le quali non è possibile realizzare nessun tipo di intervento, anche se finalizzato al superare le barriere architettoniche, elencate all’art.1120 c.c: “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Riassumendo l’iter per questa tipologia di interventi può essere sintetizzato in questi passaggi: 

  1. verifica delle specifiche richieste del condomino;
  2. verifica dello stato dei luoghi; 
  3. riscontro obiettivo delle possibili soluzioni adottabili a confronto con le condizioni dell’edificio e con gli interessi di tutti i condomini; 
  4. predisposizione dei documenti per la richiesta all’amministratore.

Lo scrivente studio offre una assistenza completa e professionale sulla materia trattata nel presente articolo.

Avv. Fabiana Nicolò                             Avv. Federica Giachetti

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